Как выбрать квартиру: проверка продавца, дома и самой квартиры

Квартиру покупают на годы, а решение часто принимают за один или два просмотра. Свежая отделка и вид из окна отвлекают от трех вещей, которые определяют итог сделки: репутации продавца, состояния дома и состояния самой квартиры. Ошибка в любой из них стоит денег и нервов, потому что скрытые дефекты, долги за коммунальные услуги и споры вокруг права собственности всплывают уже после сделки. В статье рассказываем, какие проверки пройти до задатка, как оценить дом и жилье при осмотре и как сравнить варианты между собой.

На что смотреть при покупке квартиры: три уровня проверки

Покупатель проверяет три объекта: продавца, дом и квартиру. Первый определяет юридическую чистоту сделки, второй влияет на расходы на содержание и комфорт, а третья задает объем будущих вложений в ремонт. В таблице проверки сопоставлены для новостройки и вторичного жилья, потому что набор документов и источников у них различается.

Что проверяют	Новостройка	Вторичное жилье
Право на объект	Разрешение на строительство, проектная декларация и проект договора на наш.дом.рф	Выписка ЕГРН и основания владения продавца
Продавец	Застройщик: реестр застройщиков, картотека арбитражных дел по ИНН, реестр проблемных объектов	Собственник: Федресурс, картотека арбитражных дел, выписка о переходе прав
Дом	Сроки ввода и фотоотчеты о ходе строительства	Год постройки, состояние конструкций, капитальный ремонт
Квартира	Приемка по акту с осмотром отделки и инженерии	Осмотр окон, стен, сантехники и перепланировок

Порядок проверок строят от быстрых к долгим. Сначала смотрят объявление и открытые базы, затем заказывают выписки ЕГРН, затем ездят на осмотры и только после этого вносят задаток.

Сервис наш.дом.рф публикует для новостроек разрешительные документы и фотоотчеты, которые обновляются ежемесячно. Для вторичного жилья главным источником служит Росреестр: выписки ЕГРН показывают собственника, обременения и историю переходов прав.

Как проверить продавца квартиры

Проверка продавца начинается с вопроса, кто фактически распоряжается квартирой. Собственника подтверждает выписка ЕГРН, а личность и полномочия подтверждают паспорт и, если продает представитель, нотариально удостоверенная доверенность. Красные флаги в поведении продавца и в документах приведены в списке:

• Цена заметно ниже рыночной без объяснимой причины.
• Продавец отказывается показать паспорт или назвать ИНН для проверки в базах.
• Продавец давит сроками и просит внести задаток до просмотра документов.
• Владельцы квартиры менялись несколько раз за короткий срок, что видно из выписки о переходе прав.
• Квартиру продает представитель по доверенности, а сам собственник на просмотр не приходит.

Базы проверяют до задатка. Федресурс показывает сведения о банкротстве по ФИО и ИНН, картотека арбитражных дел содержит судебные споры, банк данных исполнительных производств на сайте ФССП показывает долги, по которым начато взыскание. Финансовый управляющий вправе оспорить сделки, совершенные за три года до банкротства (статья 61.2 закона «О банкротстве»), поэтому находка в этих базах меняет решение о покупке.

Покупатель вправе попросить у продавца документы-основания: договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве на наследство. Данные из них сверяют с выпиской ЕГРН: ФИО, даты и номера должны совпасть. Отдельно просят справку о прописанных лицах и справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Как проверить дом и застройщика

Дом определяет расходы на содержание и комфорт на годы вперед. Для вторичного жилья смотрят год постройки, материал стен, состояние подъезда, кровли и фасада, наличие лифта и график капитального ремонта. Сведения о доме собраны в ГИС ЖКХ: год постройки, управляющая организация, данные о капремонте.

Для новостроек начинают с застройщика. На наш.дом.рф проверяют разрешение на строительство, проектную декларацию, сроки ввода и фотоотчеты. В картотеке арбитражных дел по ИНН застройщика смотрят, какие споры с ним ведут дольщики и прокуратура, а в реестре проблемных объектов Минстроя ищут дома с начатой процедурой банкротства застройщика.

Район проверяют пешком в будни утром и вечером. Оценивают транспорт, школы и поликлинику в пешей доступности, парковку, шум от дорог и соседних строек.

В управляющей компании и у соседей выясняют, затапливали ли квартиру, как работает коммунальная служба и есть ли долги по взносам на капитальный ремонт. Ответы дополняют картину, которую дают реестры.

Как проверить квартиру перед покупкой при осмотре

Осмотр планируют на целый час при дневном свете. Вторым визитом приходят вечером, чтобы услышать шум, оценить освещение и посмотреть на подъезд в обычное для жильцов время.

Окна проверяют на продувание и конденсат, стены и углы на следы плесени и протечек, потолок на пятна от соседей сверху. Открывают краны на кухне и в ванной: напор, цвет воды и сухое пространство под раковиной говорят о состоянии стояков и сантехники.

На просмотр берут рулетку, фонарик и зарядное устройство: рулетка сверяет размеры с планом, фонарик освещает щиток и углы, зарядка проверяет розетки. Щиток осматривают на наличие автоматов и защитного отключения. Планировку сверяют с планом из ЕГРН или технического плана: перенесенные стены и объединенные балконы без согласования становятся проблемой нового владельца.

Шум проверяют в разное время суток: окна выходят во двор или на дорогу, а соседи сверху слышны в ночные часы. Запах сырости, закрытые мебелью участки стен и свежая локальная покраска отдельных мест подскажут, что хозяин скрывает следы протечки.

В новостройке осмотр проходит при приемке: перед подписанием акта проверяют отделку, окна и инженерные сети, а замечания фиксируют в акте осмотра или в отдельном перечне недостатков. Замечания, внесенные в акт, служат основанием для требования устранить недостатки.

Фотографии и видео осмотра сохраняют. По ним удобно сравнивать варианты и фиксировать недостатки, которые используют в торге.

Как сравнить варианты и принять решение

После нескольких просмотров детали вариантов смешиваются в памяти, и выигрывает тот, что посмотрели последним. Единый набор критериев для каждой квартиры исправляет перекос. Порядок выбора из нескольких вариантов выглядит так:

1. Составьте список критериев с весом: цена, район, этаж, планировка, состояние дома, расходы на ремонт.
2. Осмотрите двух или трех финалистов повторно в другое время суток.
3. Запросите выписки ЕГРН по финалистам и проверьте продавцов по базам.
4. Посчитайте затраты на ремонт и устранение найденных недостатков и прибавьте их к цене каждого варианта.
5. Назовите цену с учетом недостатков: список дефектов с фотографиями служит аргументом в торге.

Квартира, прошедшая все три уровня проверки, соответствует цене и жизненным задачам покупателя. Решение о покупке принимают после того, как выписки получены, продавец проверен, а осмотр подтвердил состояние жилья. Если сомнения остаются, договор и документы продавца перед задатком показывают юристу по недвижимости или нотариусу. Консультация занимает один визит, а ошибка в документах исправляется через суд.